Bebauungsplan
Als "verbindlicher Bauleitplan" setzt der Bebauungsplan rechtsverbindlich fest, wie die einzelnen Grundstücke - also auch die privaten - zu nutzen und zu bebauen sind. Der Bebauungsplan erfasst, im Gegensatz zum Flächennutzungsplan, nur Teilgebiete der Gemeinde. Sein Geltungsbereich hängt also von der jeweils zu lösenden Planungsaufgabe ab.
In der Regel besteht der Bebauungsplan aus einer Planzeichnung, die durch textliche Festsetzungen ergänzt wird. Zu jedem Bebauungsplan gehört außerdem eine Begründung. Dort müssen die Ziele und Zwecke des Bebauungsplans erläutert werden. Außerdem enthält die Begründung Hinweise auf die wichtigsten Auswirkungen des Plans und auf die zur Verwirklichung nötigen Maßnahmen. Die Begründung zum Bebauungsplan ist also eine wichtige Informationsquelle.
Der Bebauungsplan wird von der Gemeindevertretung (Stadtverordnetenversammlung) als Satzung beschlossen. Das heißt, dass der Bebauungsplan ein Ortsgesetz ist und daher für alle rechtsverbindlich. Er ist der rechtliche Rahmen der städtebaulichen Planung. Mit seinen Festsetzungen werden Grenzen und Inhalte des Eigentums des Einzelnen bestimmt. Er kann deshalb auch Entschädigungsansprüche begründen.
Ein Bebauungsplan besteht aus Planzeichnung und textlichen Festsetzungen
Die Aussagen, die ein Bebauungsplan enthalten kann, sind in §9 des Baugesetzbuchs abschließend geregelt. Dort gibt es zum einen den Katalog der Festsetzungen, die überhaupt in einem Bebauungsplan aus städtebaulichen Gründen möglich sind (der vollständige Katalog umfasst 26 Punkte). Unter anderem werden folgende Festsetzungsmöglichkeiten genannt:
- die Art und das Maß der baulichen Nutzung,
die Bauweise, die überbaubaren und nicht überbaubaren Grundstücksflächen sowie die Stellung der baulichen Anlagen, - Mindest- und Höchstmaße für die Größe, Breite und Tiefe der Baugrundstücke,
- Flächen für Nebenanlagen,
- Flächen für den Gemeindebedarf,
- die verschiedensten Verkehrsflächen,
- Flächen für Ver- und Entsorgungseinrichtungen und -leitungen,
- Flächen oder Maßnahmen zum Schutz, zur Pflege und zur Entwicklung von Boden, Natur und Landschaft.
Weiter gibt es - wie beim Flächennutzungsplan -
Kennzeichnungen und
nachrichtliche Übernahmen von Festsetzungen, die nach anderen gesetzlichen Vorschriften getroffen wurden.
Über diese Festsetzungen hinaus können die Bundesländer bestimmen, dass Regelungen, die auf Landesrecht beruhen, ebenfalls in einem Bebauungsplan festgesetzt werden können. So können in Hessen aufgrund der Bauordnung Festsetzungen über die äußere Gestaltung baulicher Anlagen, wie Dachneigung, Fassadenmaterial, Einfriedungen usw. Bestandteil eines Bebauungsplans sein.
Die Festsetzungen bieten naturgemäß einen großen Spielraum und ein entsprechend großes Diskussionsfeld in gemeindlichen Gremien und bei der Bürgerschaft. Dabei sollte man sich aber immer klar machen:
- Ein Bebauungsplan soll über viele Jahre die städtebauliche Entwicklung in einem Gebiet regeln. Manches, was heute im Mittelpunkt des Interesses steht ist in einigen Jahren nicht mehr aktuell,
- viele dieser Planinhalte sind bereits durch andere Gesetze, Verordnungen und Regelwerke gesichert,
- unter Umständen ist es besser, Ziele, die für zahlreiche Plangebiete gelten sollen, durch Satzungen für das gesamte Gemeindegebiet zu sichern, um Ungleichbehandlungen zu vermeiden (wie z. B. Baumsatzungen, Zisternensatzungen, Stellplatzsatzungen).
Sofern eine Bodenordnung erforderlich ist, werden die Grundstücke in einem so genannten Umlegungsverfahren neu geordnet. Da diese Bodenordnung der Durchführung des Bebauungsplans dient, sollten vor allem bei der Ausweisung neuer Baugebiete die möglichen neuen Grundstücksaufteilungen bereits bei der Planung berücksichtigt werden.
Für Neubaugebiete enthält ein Bebauungsplan im Regelfall mindestens Festsetzungen über Art und Maß der baulichen Nutzung, über die überbaubaren Grundstücksflächen und über die örtlichen Verkehrsflächen. Dann wird vom so genannten qualifizierten Bebauungsplan nach § 30 Abs. 1 BauGB gesprochen. Ein Bauvorhaben kann in diesem Fall durchgeführt werden, wenn es den Planfestsetzungen nicht widerspricht und die Erschließung gesichert ist.
Vor allem für bereits bebaute Gebiete werden oft Bebauungspläne aufgestellt, die mit Bedacht nicht die genannten Mindestfestsetzungen enthalten. Im Geltungsbereich solcher einfacher Bebauungspläne nach § 30 Abs. 3 BauGB richtet sich die Zulässigkeit von Bauvorhaben im Übrigen nach § 34 oder § 35 BauGB.