Bauleitplanung
Die Bauleitplanung nach dem Baugesetzbuch ist zweifellos der wichtigste Teil der städtebaulichen Planung einer Gemeinde. Ihre Aufgabe ist es, die bauliche und sonstige Nutzung der Grundstücke in der Gemeinde vorzubereiten und zu leiten. Dies schließt alle privaten und öffentlichen Grundstücke ein.
Bauleitplanung gliedert sich in eine "vorbereitende Bauleitplanung" (Flächennutzungsplan) und eine "verbindliche Bauleitplanung" (Bebauungsplan). Die Bauleitpläne sollen eine nachhaltige städtebauliche Entwicklung und eine dem Wohl der Allgemeinheit entsprechende, sozial gerechte Bodennutzung gewährleisten, dazu beitragen, eine menschenwürdige Umwelt zu sichern und die natürlichen Lebensgrundlagen zu schützen und zu entwickeln. Das Baugesetzbuch nennt einen Katalog von "Belangen", die dabei insbesondere zu berücksichtigen sind. So unter anderem:
- die allgemeinen Anforderungen an gesunde Wohn- und Arbeitsverhältnisse und die Sicherheit der Wohn- und Arbeitsbevölkerung,
- die Wohnbedürfnisse der Bevölkerung, die Schaffung und Erhaltung sozial stabiler Bewohnerstrukturen,
- die Eigentumsbildung weiter Kreise der Bevölkerung und die Anforderungen kostensparenden Bauens sowie die Bevölkerungsentwicklung,
- die sozialen und kulturellen Bedürfnisse der Bevölkerung,
- die Erhaltung, Erneuerung, Fortentwicklung, Anpassung und Umbau vorhandener Ortsteile,
- die Belange der Baukultur, des Denkmalschutzes und der Denkmalpflege, die erhaltenswerten Ortsteile, Straßen und Plätze von geschichtlicher, künstlerischer oder städtebaulicher Bedeutung und die Gestaltung des Orts- und Landschaftsbildes,
- die Belange des Umweltschutzes, auch durch die Nutzung erneuerbarer Energien,
- die Belange der Wirtschaft, der Verteidigung und des Zivilschutzes,
- die Ergebnisse einer von der Gemeinde beschlossenen sonstigen städtebaulichen Planung.
Wie entsteht ein Bauleitplan?
Der Beschluss, einen Bauleitplan zu machen oder - wie es im Gesetz heißt - "aufzustellen", wird getroffen, wenn es nötig ist, die städtebauliche Entwicklung eines Teils der Gemeinde zu steuern. Soll ein neuer Bebauungsplan aufgestellt werden, dann wird von der Gemeindevertretung (Stadtverordnetenversammlung) ein Aufstellungsbeschluss gefasst. Dieser Aufstellungsbeschluss wird ortsüblich öffentlich bekannt gemacht. In Heusenstamm ist das amtliche Bekanntmachungsorgan die Offenbach Post.
Wer wird beteiligt?
Planung findet nicht im luftleeren Raum statt. Deshalb müssen Vorgaben aus der momentanen Nutzung und sonstigen Gegebenheiten des Plangebiets, anderer öffentlicher Planungsträger berücksichtigt werden. Außerdem muss bei jeder Bauleitplanung möglichst frühzeitig die Abstimmung mit einer großen Anzahl von Träger öffentlicher Belange gesucht werden. "Träger" sind Behörden, Institutionen, Kammern, Versorgungsunternehmen (z. B. Gas, Wasser) usw.
Die "Träger öffentlicher Belange" nehmen zu der Planung aus ihrer Sicht Stellung und geben der Gemeinde Aufschluss über ihre eigenen Planungen und sonstigen Maßnahmen, die für die städtebauliche Entwicklung des Plangebietes bedeutsam sein können. Das ist wichtig und vorgeschrieben, weil so sichergestellt wird, dass eine Vielzahl von Gesichtspunkten, die bei der Ausarbeitung der Planung nicht ohne weiteres zu überschauen sind, Eingang in den Bauleitplan finden. Schon aus diesen Abstimmungen und Vorgaben ergeben sich oft schwierige und langwierige Verhandlungen. Denn natürlich ist es nicht möglich, es allen in der gewünschten Weise recht zu machen. Der eigentlich wünschenswerte Spielraum für die Planung wird so häufig von vorneherein stark eingeschränkt.
Wann kann ich mitwirken?
Nun fordert das Baugesetzbuch, dass auch "die Öffentlichkeit möglichst frühzeitig" über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung unterrichtet wird. "Möglichst frühzeitig" heißt, dass die Öffentlichkeit dann eingeschaltet wird, wenn erste Überlegungen zur Planung angestellt worden sind und die Planung noch nicht so weit verfestigt ist, dass Änderungen nicht mehr oder nur noch sehr schwer möglich sind.
Andererseits sollen die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung schon so konkret sein, dass sich die Öffentlichkeit auch vorstellen kann, worum es geht und in die Lage versetzt werden, ihre Meinung zu sagen. Meist müssen deshalb die wichtigsten "Träger" bereits zum Vorentwurf des Bauleitplans gehört werden.
Wie sieht Mitwirkung aus?
Die Art und Weise der Beteiligung der Öffentlichkeit ist im Baugesetzbuch nicht vorgeschrieben. Die Gemeinde hat die Möglichkeit, das "Wie" entweder für den jeweiligen Einzelfall festzulegen oder aber allgemeine Regelungen zu treffen. Auf jeden Fall werden Zeit und Form der Bürgerbeteiligung "ortsüblich" bekannt gemacht - also wie beim "Aufstellungsbeschluss" durch beispielsweise die Tageszeitung.
Die frühzeitige Beteiligung der Öffentlichkeit dient der Unterrichtung über die allgemeinen Ziele und Zwecke der Planung, sich wesentlich unterscheidende Lösungen, die für die Entwicklung des Gebietes in Betracht kommen, und die voraussichtlichen Auswirkungen der Planung. Der Öffentlichkeit ist dabei Gelegenheit zur Äußerung und Erörterung zu geben. Oft wird die Planung in einer öffentlichen Versammlung vorgestellt und diskutiert. Sind nur wenige von der Planung berührt, kann die Gemeinde sich auch dafür entscheiden, der betroffenen Öffentlichkeit über einen bestimmten Zeitraum Gelegenheit zu geben, sich direkt gegenüber der Verwaltung zu äußern.
Die Entwürfe der Bauleitpläne sind mit Begründung und gegebenenfalls weiteren erforderlichen Unterlagen für die Dauer eines Monats öffentlich auszulegen. Ort und Datum der Auslegung sind mindestens eine Woche vorher ortsüblich bekannt zu machen. Dabei wird darauf hingewiesen, dass Stellungnahmen während der Auslegung abgegeben werden können. Auch die Träger öffentlicher Belange werden von der Auslegung benachrichtigt.
Alle haben das Recht, Anregungen zur Planung vorzubringen. Dies kann sowohl schriftlich als auch mündlich (während der Dienststunden zur Niederschrift in der Verwaltung) geschehen. Die Anregungen werden gesammelt und die Verwaltung muss prüfen, ob sie der Gemeindevertretung den Vorschlag machen soll, sie zu berücksichtigen (und die Planung entsprechend erneut zu ändern) oder zurückzuweisen. Die Entscheidung darüber trifft die politische Vertretung der Gemeinde - also nicht die Verwaltung oder das mit der Ausarbeitung der Planung beauftragte Planungsbüro. Das Ergebnis der Abwägung wird den betreffenden Bürgerinnen und Bürgern sowie den Trägern mitgeteilt.
Wie kommt die Bauleitplanung zum Abschluss?
Aufgrund der während der Offenlage eingehenden Anregungen und der Stellungnahme der Träger können sich verschiedene Konsequenzen ergeben. Im "günstigsten" Fall wird die Planung von allen gebilligt. Der Planentwurf wird gleich der Gemeindevertretung zur Entscheidung vorgelegt. Es kann aber auch der Fall eintreten, dass zu dem öffentlich ausgelegten Planentwurf Anregungen vorgebracht werden, die eine weitere Überarbeitung erforderlich machen. Wenn diese Überarbeitung so umfangreich ist, dass dabei die Grundzüge der Planung berührt werden, muss der Plan erneut offengelegt werden. Das hat zur Folge, dass nochmals alle vom Plan Betroffenen Anregungen vorbringen können. Bei dem Beschluss über den Plan werden von der Gemeindevertretung die öffentlichen und privaten Belange gegeneinander und untereinander abgewogen. Wie bei den vorausgegangenen Beschlüssen der Gemeindevertretung werden dabei die Ausschüsse und (wenn vorhanden) die Ortsbeiräte beteiligt.
Der Bebauungsplan wird von der Gemeindevertretung als Satzung beschlossen. Der beschlossene Bebauungsplan tritt, wenn er aus dem Flächennutzungsplan entwickelt wurde, durch Bekanntmachung in Kraft. Wenn dies nicht der Fall ist, muss der Bebauungsplan durch die höhere Verwaltungsbehörde genehmigt werden. Die Erteilung der Genehmigung ist ebenfalls öffentlich zu machen.
Der Plan muss nunmehr von der Gemeinde zur Einsicht für jeden bereitgehalten werden. Über seinen Inhalt muss sie auf Verlangen Auskunft geben. In der Bekanntmachung muss auch angegeben werden, wo der Plan eingesehen werden kann. Es ist deutlich, dass das Bauleitplanverfahren ein schwieriger und oft langwieriger Prozess ist. Besonders in Gebieten, die schon ganz oder teilweise bebaut sind, kann es mehrere Jahre dauern, bis das Verfahren zum Abschluss kommt. Sind die Probleme weniger gewichtig und sind nicht so viele Menschen von der Planung betroffen, dann kann auch alles zügiger - etwa innerhalb eines Jahres ablaufen.
Wie wird die Bauleitplanung gesichert?
Für die Gemeinden enthält das Baugesetzbuch verschiedene Möglichkeiten, um die Bauleitplanung während der Vorbereitung, Aufstellung und Verwirklichung zu sichern. Um zu verhindern, dass in einem künftigen Plangebiet Tatsachen geschaffen werden, welche die Planungsabsicht beeinträchtigen, kann die Gemeinde eine Veränderungssperre beschließen. Es wird damit zum Beispiel verhindert, dass ein Haus an einer Stelle gebaut wird, die später einmal Grünfläche werden soll. Oder dass in Gebäuden, die im Rahmen von Stadterneuerungsmaßnahmen wahrscheinlich abgerissen werden sollen, kurz vorher noch erhebliche, entschädigungspflichtige Umbauten vorgenommen werden.
Die Veränderungssperre hat zwei Jahre Gültigkeit und kann von der Gemeinde mit Zustimmung der nach Landesrecht zuständigen Behörde höchstens insgesamt um zwei Jahre verlängert werden. Wenn überwiegende öffentliche Belange nicht entgegenstehen, kann auch eine Ausnahme von der Veränderungssperre zugelassen werden. Wenn es in einem Gebiet keine Veränderungssperre gibt oder wenn diese nicht in Kraft getreten ist, kann die Entscheidung über die Genehmigung von Baugesuchen auf Antrag der Gemeinde um bis zu 12 Monate ausgesetzt werden.