In Kraft treten des Bebauungsplans
Ist ein neuer Bebauungsplan in Kraft getreten, so werden in seinem Geltungsbereich in der Regel alle bisher bestehenden Bebauungspläne außer Kraft gesetzt. Ein Bebauungsplan kann durchaus vorsehen, dass ein Grundstück in seinem Geltungsbereich anders genutzt (und bebaut) werden soll als das bisher der Fall ist. Das heißt, für diese Nutzung und für die auf dem Grundstück vorhandenen Gebäude besteht Bestandsschutz sofern entsprechende Genehmigungen vorliegen. Erst wenn die Eigentümerin oder der Eigentümer das Grundstück anders nutzen oder neu bebauen will, wird der Bebauungsplan zur Richtschnur.
Mit dem Bebauungsplan liegt der rechtliche Rahmen für die beabsichtigte städtebauliche Entwicklung vor. Tatsächlich hat sich dadurch jedoch noch nichts geändert. Die Durchführung ist deshalb für die Gemeinde eine weitere wichtige Aufgabe. Oft müssen erst die Grundstücke neu geordnet werden, um mit der Erschließung eines Baugebiets zu beginnen. Das Baugesetzbuch räumt sogar die Möglichkeit ein, Flächen zu enteignen oder Baugebote auszusprechen.
Sind Abweichungen möglich?
Unter bestimmten Voraussetzungen können Ausnahmen oder Befreiungen von de Festsetzungen eines Bebauungsplans zugelassen werden. Ausnahmen von den Festsetzungen eines Bebauungsplans können zugelassen werden, wenn sie bereits im Bebauungsplan vorgesehen sind. Befreiungen können erteilt werden, wenn z. B. die Durchführung eines Bebauungsplans im Einzelfall zu einer nicht beabsichtigten Härte führen würde. Wenn ein Vorhaben die Grundzüge der Planung nicht berührt, städtebaulich vertretbar ist und weder die Öffentlichkeit noch die Nachbarn beeinträchtigt, kann gegebenenfalls eine Befreiung erteilt werden. Über die Zulassung einer Ausnahme oder die Erteilung einer Befreiung entscheidet die Baugenehmigungsbehörde (Kreis Offenbach) im Einvernehmen mit der Gemeinde, die ja den Bebauungsplan aufgestellt hat und bei Abweichungen natürlich mitreden muss.
Kann ich auch bauen, wenn es keinen Bebauungsplan gibt?
Ist ein so genannter qualifizierter Bebauungsplan vorhanden, so richtet sich die zulässige Bebauung ausschließlich nach seinen Festsetzungen. Nun ist es aber längst nicht so, dass es für jedes Gebiet einen solchen Bebauungsplan gibt oder dass gerade einer ausgearbeitet wird. Trotzdem ist unter Umständen eine Bebauung möglich, da es auch hier Regelungen gibt.
Unterschieden wird grundsätzlich, ob es sich um einen bereits bebauten Bereich handelt oder um einen Außenbereich, das heißt, um Grundstücke außerhalb der zusammenhängend bebauten Bereiche einer Gemeinde. Diese Unterscheidung ist nicht immer einfach zu treffen. Deshalb kann die Abgrenzung von den Gemeinden durch eine Satzung festgelegt werden.
Innerhalb der im Zusammenhang bebauten Ortsteile sind Bauvorhaben zulässig, wenn sie sich im Charakter in den vorgegebenen Rahmen einfügen. Sie dürfen sich also nach Art und Maß der baulichen Nutzung, der Bauweise und der Grundstücksfläche, die überbaut werden soll, von der Eigenart ihrer Umgebung nicht unterscheiden. Außerdem muss die Erschließung gesichert sein. Entspricht die Eigenart der näheren Umgebung einem der Baugebiete der Baunutzungsverordnung, so beurteilt sich die Zulässigkeit des Vorhabens danach, ob es nach der Baunutzungsverordnung in dem Baugebiet zulässig wäre. So ist es z. B. nicht möglich, ein Einfamilienhaus mit großem Garten in einem Innenstadtgebiet zu bauen. Und umgekehrt muss niemand befürchten, dass in einem Wohngebiet auf einmal ein störender Gewerbebetrieb gebaut wird.
Im Außenbereich sind normalerweise nur Vorhaben zulässig, die mit land- und forstwirtschaftlichen Nutzungen zusammenhängen oder der öffentlichen Versorgung (Strom etc.) dienen. Mit dieser Regelung des Baugesetzbuches soll verhindert werden, dass die freie Landschaft immer mehr verbaut wird.